부동산 경매, 세입자에 대한 낙찰자의 의무사항

법원 부동산 경매

 

부동산 경매의 개요

부동산 법원 경매란 채권자가 채무자에게 금전을 빌려줄 때 일반적으로 부동산을 담보로 잡게 되는데, 이때 채무자가 빌린 돈을 갚지 못하는 상황에서 채권자는 법원에 담보로 잡은 부동산을 일반에게 강제매각을 해달라고 요청하고,

법원이 이에 따라 부동산을 입찰에 내놓아 가격을 결정하고 최고가를 제시한 입찰자에게 매각하는 거래 방식입니다

부동산 법원 경매는 임의경매와 강제경매로 구분됩니다.

  - 임의경매는 채권자가 담보로 제공받은 부동산에 설정한 담보권을 실행하여 자신의 채권을 회수하는 법적절차

  - 강제경매는 채권자가 법원에 소송을 제기하여 판결을 얻은 후 집행문 부여 등의 절차를 거쳐 경매신청을 하는 경우

부동산 법원경매의 절차는 채권자의 경매신청, 경매개시결정등기, 배당요구종기, 매각기일, 매각결정기일, 매각허가결정, 잔금납부, 배당, 명도 등으로 이루어집니다

 

부동산 경매의 절차

1. 채권자의 경매신청 : 채권자가 법원에 경매신청서와 관련 서류를 제출합니다.
2. 경매개시결정등기 : 법원이 경매신청을 승인하고 해당 부동산에 경매기입등기를 합니다. 이때부터 부동산은 압류되며, 유치권자는 유치권 행사를 해야 인정됩니다.
3. 배당요구종기 : 법원이 배당요구종기를 정하고 공고합니다. 배당요구종기란 배당을 받고자 하는 권리자가 배당신청을 해야 하는 기한입니다.
4. 매각기일 : 법원이 매각기일을 정하고 공고합니다. 매각기일이란 해당 부동산을 경매로 팔겠다는 기일입니다. 입찰자들이 입찰서를 제출하고 최고가를 제시합니다.
5. 매각결정기일 : 법원이 매각결정기일을 정하고 공고합니다. 매각결정기일이란 낙찰자 또는 경매절차상에 문제가 없는지 심사하여 매각허가 여부를 결정하는 날짜입니다.
6. 매각허가결정 : 법원이 매각허가결정을 내리고 공고합니다. 매각허가결정이란 낙찰자에게 부동산의 소유권 이전을 허가하는 결정입니다.
7. 잔금납부 : 낙찰자가 잔금납부기한 내에 잔금을 납부합니다. 잔금납부기한은 매각허가결정 후 45일 이내입니다.
8. 배당 : 법원이 낙찰가액에서 채권자와 관련 비용을 제외한 나머지 금액을 배당합니다. 배당은 배당요구종기까지 배당신청을 한 권리자에게만 이루어집니다.
9. 명도 : 낙찰자가 점유인을 퇴거

낙찰자가 세입자에게 돈을 지불해야하는 사항

  1. 세입자가 대항력을 가지고 있고 배당신청을 한 경우

      - 세입자에게 보증금을 돌려주어야 합니다

  2. 세입자가 대항력을 가지고 있고 배당신청을 하지 않은 경우

      - 세입자가 권리신고만 하면 낙찰자가 보증금을 돌려주어야 합니다

  3. 세입자가 대항력이 없고 배당신청을 한 경우

      - 낙찰자는 보증금을 돌려주지 않아도 됩니다

  4. 세입자가 대항력이 없고 배당신청을 하지 않은 경우

      - 낙찰자는 보증금을 돌려주지 않아도 됩니다

 

대항력이 있는 세입자란 임대차계약이 공시되었거나 임대차보호법에 따라 등기된 경우를 말합니다

배당신청이란 경매로 인해 임대차권이 소멸되는 경우 임대차권의 가액에 상당하는 금액을 법원에 신청하는 것을 말합니다

낙찰자는 또한 다음과 같은 사항에 대해 지불할 의무가 있음

  1. 매각 물건에 관리비가 밀려있는 경우

      - 공용부분 관리비는 낙찰자가 부담하고, 전유부분은 관리소에서 부담한다는 판례가 있습니다

  2. 거주자가 집을 비워주지 않는 경우

      - 인도명령 신청과 강제집행 절차를 거쳐야 하며, 이에 따른 비용을 부담해야 합니다

        ※ 인도명령 신청 시 점유이전금지가처분 신청을 함께 하는 것이 좋습니다